Pourquoi, au début d’un crédit, la dette baisse si lentement ?

Où est passé le reste ?

Prends un crédit de 200 000 € sur 20 ans, à 3,27 %. Chaque mois, tu paies la même somme : 1 136,42 €. Au bout d’un an, tu as versé 13 637 €. Ta dette, elle, n’a baissé que de 7 204 €. Les 6 433 € qui manquent n’ont pas disparu : ce sont les intérêts de la première année.

Ces chiffres ne sortent pas d’un relevé bancaire. Ils sont calculés avec les formules standard d’un prêt à taux fixe et à mensualités constantes, hors assurance et hors frais. Le montant est un exemple ; le taux, lui, est réaliste. 3,27 % est le taux moyen des prêts à taux fixe sur 20 ans en août 2026, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA (un taux nominal, hors assurance et coût des sûretés). La durée aussi : ce mois-là, les prêts accordés duraient en moyenne 252 mois, soit 21 ans.

Les intérêts passent en premier

On imagine souvent une mensualité comme un morceau de la dette, avec un peu d’intérêts par-dessus. Le calcul se fait dans l’autre sens. Chaque mois, on calcule d’abord les intérêts, sur tout ce qu’il te reste à rembourser : le capital restant dû, multiplié par le taux annuel, divisé par douze. Ce qui reste de la mensualité rembourse la dette.

Au premier mois, il te reste 200 000 € à rembourser : 200 000 × 3,27 % ÷ 12 = 545 € d’intérêts. Il ne reste que 591,42 € pour faire baisser la dette, qui passe à 199 408,58 €. Au deuxième mois, les intérêts se calculent sur cette somme un peu plus petite : 543,39 €. La mensualité ne bouge pas, donc la part qui rembourse grandit un peu : 593,03 €. Et ainsi de suite, pendant 240 mois.

Le montant de la mensualité est fixé dès la signature par une formule classique : M = C × t / (1 − (1 + t)^−n), où C est la somme empruntée, t le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Elle est construite pour que la dette tombe à zéro pile à la dernière échéance.

Lentement, puis de plus en plus vite

C’est une boule de neige qui roule dans ton sens, mais qui part de très peu. Quand la dette baisse, les intérêts baissent ; quand les intérêts baissent, une plus grande part de la mensualité rembourse la dette, qui baisse donc un peu plus vite le mois suivant.

Sur l’exemple :

• après 5 ans, tu as remboursé 38 494 €, soit 19,3 % de la dette : moins d’un cinquième. Dans le même temps, tu as payé 29 691 € d’intérêts ;
• après 10 ans, la moitié de la durée, il reste 116 184 € à rembourser : encore plus de la moitié de la dette ;
• la moitié de la dette n’est remboursée qu’au 140e mois, au bout de 11 ans et 8 mois ;
• la première année, la dette baisse de 7 204 € ; la dernière, de 13 399 €, presque deux fois plus, avec exactement les mêmes mensualités.

Au total, sur 20 ans, tu verses 272 741 € : les 200 000 € empruntés et 72 741 € d’intérêts. Au dernier mois, les intérêts ne pèsent plus que 3,09 €.

« Presque la moitié », pas « surtout »

On lit souvent qu’au début d’un crédit, on rembourse surtout des intérêts. Sur cet exemple, ce n’est pas le cas : la première mensualité contient 545 € d’intérêts et 591,42 € de capital. Les intérêts en font 48 % : presque la moitié, pas la majorité. Dès le premier mois, la part de capital est la plus grosse.

La formule devient vraie quand le taux ou la durée augmentent. Avec le même calcul à 5 % sur 20 ans, la mensualité passe à 1 319,91 € et les intérêts prennent 63 % de la première ; le capital ne les dépasse qu’au 75e mois, après plus de six ans. Sur 25 ans à 3,27 %, les intérêts font 56 % de la première mensualité, et le capital ne passe devant qu’au 47e mois.

Ce qui reste vrai quel que soit le taux, c’est la forme de la courbe : la dette baisse lentement au début, puis de plus en plus vite. C’est pour ça que la question porte sur la dette, pas sur les intérêts.

Ce que ça change

Deux conséquences découlent du même calcul. Ce sont des résultats de l’exemple, pas des recommandations : cet article explique un mécanisme, il ne te dit pas quel prêt choisir ni quoi faire du tien.

Allonger la durée baisse la mensualité, mais tu paies des intérêts plus longtemps, sur une dette qui fond encore plus lentement. Au même taux, 200 000 € sur 25 ans donnent une mensualité de 976,75 €, soit 159,67 € de moins par mois, mais 93 024 € d’intérêts au total au lieu de 72 741 €. Au bout de 10 ans, il reste alors 138 813 € à rembourser. Et les prêts longs ont en moyenne un taux un peu plus élevé : 3,35 % sur 25 ans en août 2026. À ce taux, le calcul donne 985,23 € par mois et 95 569 € d’intérêts.

Rembourser du capital en avance réduit les intérêts à venir, puisqu’ils se calculent sur une dette plus petite. Le contrat peut toutefois prévoir des indemnités de remboursement anticipé, que l’exemple ne compte pas. Pour un crédit immobilier, elles ne peuvent dépasser ni six mois d’intérêts sur la somme remboursée en avance, ni 3 % du capital restant dû. Pour les contrats signés depuis juillet 1999, elles ne sont pas dues si tu revends le logement à la suite d’un changement de lieu de travail, d’une cessation forcée d’activité ou d’un décès (le tien ou celui de ton conjoint).

Le tableau d’amortissement

Pas besoin de refaire le calcul : pour un prêt immobilier à taux fixe, l’offre de prêt doit comporter un échéancier, le tableau d’amortissement. D’après l’Institut national de la consommation, il précise pour chaque échéance le capital remboursé, les intérêts, les primes d’assurance et le capital restant dû. Tu y retrouves, mois par mois, la courbe de cet article avec tes propres chiffres.

Les limites de l’exemple

• C’est un calcul, pas une mesure : un seul montant, un seul taux, des mensualités constantes. Les chiffres sont arrondis au centime ou à l’euro.
• Il ne compte ni l’assurance emprunteur, ni les frais de dossier, ni le coût des garanties : un vrai prêt coûte plus que les intérêts calculés ici.
• Il ne dit rien des prêts à taux variable, des prêts avec différé, du prêt à taux zéro ou des crédits à la consommation, qui ont leurs propres règles.
• La forme de la courbe ne dit rien des intentions de la banque : c’est la conséquence directe d’intérêts calculés sur ce qui reste dû et d’une mensualité fixe.

La prochaine fois que tu regardes une mensualité, souviens-toi qu’au début, une grosse part sert à payer le droit d’emprunter, et que la dette commence à peine à fondre.

Sources

• Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord d’août 2026 (PDF) (s’ouvre dans un nouvel onglet) : taux moyen des prêts à taux fixe du secteur concurrentiel en août 2026, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans ; taux nominaux, hors assurance et coût des sûretés ; durée moyenne des prêts accordés, 252 mois.
• Institut national de la consommation, « Vous souhaitez obtenir des précisions sur une offre de prêt immobilier » (s’ouvre dans un nouvel onglet) : pour les prêts à taux fixe, l’offre comporte un échéancier qui détaille, pour chaque échéance, le capital remboursé, les intérêts, les primes d’assurance et le capital restant dû.
• Justice.fr, « Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? » (s’ouvre dans un nouvel onglet) : le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à six mois d’intérêts sur la somme remboursée et à 3 % du capital restant dû ; les cas où elles ne sont pas dues.
• Wikipédia, « Amortization calculator » (s’ouvre dans un nouvel onglet) : la formule de la mensualité constante, sous une forme équivalente à celle utilisée ici. Complément : Wikipédia, « Amortization schedule » (s’ouvre dans un nouvel onglet), au début une grande part de chaque paiement va aux intérêts, puis de plus en plus au capital.

En vidéo

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La version courte, en deux Shorts :

Combien d’intérêts paie-t-on la première année d’un crédit ? (s’ouvre dans un nouvel onglet) À partir de quand la dette d’un crédit baisse vraiment ? (s’ouvre dans un nouvel onglet)